Mua nhà ở Nhật có dễ không? Từ A–Z thủ tục, giá cả và kinh nghiệm thực tế

Mua nhà ở Nhật đang trở thành xu hướng phổ biến trong cộng đồng người Việt tại Nhật Bản. Tuy nhiên, việc sở hữu bất động sản tại đất nước mặt trời mọc không hề đơn giản như nhiều người tưởng. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy trình, chi phí và những kinh nghiệm thực tế khi mua nhà ở Nhật.

Có nên mua nhà ở Nhật không?

Rất nhiều người nước ngoài đặt câu hỏi, liệu mua nhà ở Nhật có đáng để đầu tư vào thời điểm hiện tại không? Câu trả lời phụ thuộc phần lớn vào mục tiêu lâu dài, khả năng tài chính và mức độ ổn định trong cuộc sống. Trước khi đưa ra lựa chọn, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng các ưu nhược điểm để có góc nhìn toàn diện nhất.

Ưu điểm

Thứ nhất, thị trường bất động sản Nhật Bản có tính thanh khoản cao, giá trị tài sản tương đối ổn định theo thời gian. Điều này tạo ra sự an tâm cho người mua về khả năng bảo toàn và tăng trưởng tài sản.

Thứ hai, hệ thống pháp lý minh bạch và công bằng đối với người nước ngoài. Nhật Bản không có quy định hạn chế người nước ngoài sở hữu bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua nhà ở Nhật. Các thủ tục mua bán được thực hiện nghiêm túc, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Thứ ba, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn an toàn cao. Nhà ở Nhật được thiết kế chịu được động đất, có hệ thống cách âm tốt và tiết kiệm năng lượng. Điều này giúp người mua yên tâm về chất lượng cuộc sống lâu dài.

Cuối cùng, mua nhà ở Nhật còn mang lại lợi ích về mặt đầu tư. Bạn có thể cho thuê để tạo thu nhập thụ động, đặc biệt tại các thành phố lớn như Tokyo, Osaka nơi nhu cầu thuê nhà luôn cao.

Nhược điểm

Bên cạnh những ưu điểm, mua nhà ở Nhật cũng có những thách thức nhất định. Chi phí ban đầu khá cao, bao gồm cả giá mua và các khoản phí liên quan như thuế, phí môi giới, phí đăng ký quyền sở hữu.

Rào cản ngôn ngữ là một khó khăn không nhỏ. Hầu hết tài liệu pháp lý và thủ tục đều bằng tiếng Nhật, đòi hỏi sự hỗ trợ từ người phiên dịch hoặc công ty môi giới chuyên nghiệp.

Chi phí duy trì hàng năm cũng cần được tính toán kỹ lưỡng. Bao gồm thuế bất động sản, phí quản lý (đối với chung cư), phí bảo hiểm và các chi phí sửa chữa định kỳ.

Cuối cùng, quy định về thế chấp và vay vốn đối với người nước ngoài khá nghiêm ngặt. Nhiều ngân hàng yêu cầu người vay phải có thu nhập ổn định tại Nhật trong thời gian dài.

Điều kiện để mua nhà ở Nhật cho người nước ngoài

Nhật Bản có chính sách khá mở với người nước ngoài muốn mua nhà ở Nhật. Về nguyên tắc, bất kỳ ai cũng có thể mua bất động sản tại Nhật, bất kể quốc tịch hay tình trạng cư trú.

Tuy nhiên, để thuận tiện cho quá trình giao dịch, bạn nên có một số điều kiện sau: 

• Chứng minh được khả năng tài chính: chứng minh thu nhập, tài sản có sẵn và khả năng thanh toán.
• Cần có thẻ lưu trú còn hạn (zairyu card) với thời gian tối thiểu như vợ/chồng người Nhật, du học sinh, hoặc kỹ sư kỹ thuật. 
• Hiểu biết cơ bản về pháp luật và quy trình mua nhà ở Nhật. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có trong quá trình giao dịch.

Mua nhà ở Nhật giá bao nhiêu?

Câu hỏi “mua nhà ở Nhật giá bao nhiêu” luôn được quan tâm hàng đầu. Giá nhà ở Nhật dao động rất lớn tùy thuộc vào vị trí, diện tích, tuổi nhà và nhiều yếu tố khác.

• Ở các tỉnh lẻ hoặc khu ngoại ô, nhà cũ khoảng 20–30 triệu JPY, nhà mới dao động từ 40–60 triệu JPY.
• Ở đô thị lớn như Tokyo, Osaka hoặc Yokohama, nhà cũ có thể từ 40–60 triệu JPY, riêng nhà mới có thể lên tới 80–100 triệu JPY hoặc cao hơn.
• Với “マンション” (căn hộ chung cư), giá dao động từ 30–50 triệu JPY ở các thành phố nhỏ, và 50–80 triệu JPY tại Tokyo cho căn 2–3 phòng ngủ.

Ví dụ: nếu bạn mua nhà cũ 50m² tại Yokohama với giá 60 triệu JPY, bạn phải chuẩn bị khoảng 6–12 triệu JPY tiền đặt cọc cộng thêm 10–15 triệu tiền phí giao dịch và cải tạo.

Thủ tục mua nhà ở Nhật

Quy trình mua nhà ở Nhật được thực hiện theo các bước chuẩn mực và minh bạch. Hiểu rõ từng bước sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn.

Bước 1: Tìm kiếm bất động sản

Bạn có thể tìm nhà thông qua trang web Suumo.jp, Homes.co.jp hoặc qua môi giới uy tín. Gặp trực tiếp, kiểm tra sổ đỏ (登記事項証明書), hỏi về tình trạng tuổi công trình, bảo trì, quy hoạch tương lai quanh khu vực.

Bước 2: Thương lượng và đặt cọc

Thỏa thuận giá cả cùng người bán qua môi giới, thường chốt đặt cọc ~5–10%. Đây là bước quan trọng để giữ quyền ưu tiên, tránh trường hợp bên kia bỏ hồ sơ. Ký giấy cam kết đặt cọc (手付金) để đảm bảo quyền lợi.

Bước 3: Vay ngân hàng (nếu cần)

Nếu cần vay, hãy chuẩn bị hồ sơ đầy đủ bao gồm thẻ lưu trú, bảng lương, sao kê tài khoản và hồ sơ liên quan đến bất động sản. Bạn sẽ cần đặt cọc tối thiểu 10–20% và chứng minh mình đủ điều kiện tài chính, không bị từ chối do điểm tín dụng yếu.

Bước 4: Ký hợp đồng chính thức

Sau khi xác nhận vay và đồng thuận các điều khoản, bạn sẽ ký hợp đồng mua – bán (売買契約). Hãy đọc kỹ nội dung về trách nhiệm thanh toán, phí thuế, thời gian nhận nhà.

Bước 5: Sang tên & chuyển giao

Bạn sẽ làm thủ tục đăng ký sở hữu nhà mới tại văn phòng địa phương và ngân hàng. Đồng thời trả nốt số tiền còn lại, phí chuyển nhượng, phí pháp lý, thuế, và nhận bàn giao nhà.

Bước 6: Kiểm tra tình trạng sau bàn giao

Nếu mua nhà cũ, hãy kiểm tra kỹ về chất lượng, hệ thống điện, nước, nội thất và yêu cầu kiểm định từ chuyên gia nếu cần thiết.

Kinh nghiệm mua nhà ở Nhật cho người nước ngoài

Dựa trên kinh nghiệm mua nhà ở Nhật của nhiều người nước ngoài, có một số lưu ý quan trọng bạn nên biết.

• Chọn vị trí gần tiện ích như ga tàu, trường học, bệnh viện vừa giúp cuộc sống tiện nghi vừa dễ bán lại sau này.
• Thẩm định pháp lý kỹ càng: xác minh quyền sở hữu, quy hoạch vùng, không vướng tranh chấp.
• Cẩn thận với nhà cũ, đặc biệt công trình xây dựng quá 30 năm. Hệ thống chống động đất nên được kiểm tra kỹ.
• Tính toán ngân sách kỹ lưỡng, bao gồm phí môi giới (~3% giá) và các loại thuế, bảo trì, phí chuyển nhượng.
• Chuẩn bị người hỗ trợ giỏi tiếng Nhật để đọc hợp đồng, làm thủ tục, tránh rủi ro.
• Tham khảo ý kiến chuyên gia, có thể là luật sư, kiến trúc sư để đưa ra quyết định mua nhà đúng đắn.

Câu hỏi thường gặp về mua nhà ở Nhật

Mua nhà có được định cư tại Nhật không?

Việc mua nhà ở Nhật không tự động mang lại quyền định cư. Quyền sở hữu bất động sản và quyền cư trú là hai vấn đề hoàn toàn độc lập trong pháp luật Nhật Bản. Tuy nhiên, việc sở hữu bất động sản có thể là một yếu tố tích cực khi xin gia hạn visa hoặc đăng ký thường trú, vì nó chứng minh bạn có cam kết lâu dài với Nhật Bản.

Có nên mua nhà cũ ở Nhật không?

Quyết định mua nhà cũ ở Nhật cần được cân nhắc dựa trên nhiều yếu tố. Nhà cũ có giá thành thấp hơn đáng kể so với nhà mới, thường rẻ hơn 20-40%. Mua nhà cũ ở Nhật phù hợp với những ai có ngân sách hạn chế, có kinh nghiệm về sửa chữa nhà cửa hoặc đơn giản chỉ muốn có chỗ ở ổn định mà không quá quan tâm đến việc đầu tư.

Có nên mua nhà trả góp ở Nhật hay không?

Mua nhà trả góp (thông qua vay ngân hàng) là lựa chọn phổ biến khi mua nhà ở Nhật. Lãi suất vay mua nhà tại Nhật khá thấp, hiện tại khoảng 0.5-2%/năm tùy ngân hàng.

Mua nhà ở Nhật là một hành trình dài đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính, pháp lý và kiến thức. Đây là lựa chọn tốt nếu bạn xác định gắn bó lâu dài tại Nhật, muốn ổn định cuộc sống và chủ động xây dựng không gian riêng. Tuy nhiên, bạn nên cân nhắc kỹ về vị trí, giá cả, thủ tục và hình thức vay để đầu tư hiệu quả và tránh rủi ro.

—

T-connect cam kết mang đến dịch vụ viễn thông tiện lợi và tiết kiệm, giúp bạn kết nối hiệu quả khi giao dịch bất động sản, tìm kiếm nhà, xác nhận thủ tục… Với SIM 4G và Wifi chất lượng, T‑connect là lựa chọn tin cậy đồng hành với cộng đồng người Việt tại Nhật.